Барселона, Мадрид, Балеары и Канары: цены, правила для иностранцев, застопорившийся налог 100%, регулирование аренды и запреты туристических лицензий.
Барселона и Мадрид — два крупных городских рынка Испании, Балеарские и Канарские острова — два островных. Все четыре привлекают иностранных покупателей, и все четыре — там, где жилищная политика самая острая: контроль арендной платы, ограничения на туристические квартиры и предложенный налог для покупателей не из ЕС. В этом материале объясняется, что уже закон, что только предложено и что проверить перед покупкой. Данные на октябрь 2026 года, ориентировочные. Правила здесь меняются быстро, поэтому каждый статус ниже считайте тем, что нужно подтвердить.
Цены и налог на переход права: коротко
По нашему обзору цен в Испании (запрашиваемые цены Idealista на вторичное жильё, 2026):
- Мадрид: впервые выше €6000 за м², рост около 6,6% за год. Валовая доходность около 4,7%. Налог на переход права на вторичке (ITP) 6%.
- Барселона: около €4090 за м² в первом квартале 2026 (июньская цифра не подтверждена), рост около 7,1% за год. Валовая доходность около 5,2%. ITP 10% до €1 млн, 11% до €2 млн, 13% выше.
- Балеарские острова: около €5228 за м² по провинции, самое дорогое жильё в Испании. Валовая доходность, по сообщениям, около 6,7%. ITP 8% до €400 000, 9% до €600 000, 10% до €1 млн, 12% до €2 млн, 13% выше.
- Канарские острова: около €2645–2760 за м² в Лас-Пальмасе и около €2668 в Санта-Крус-де-Тенерифе. ITP 6,5%.
Сверх ITP заложите нотариуса, реестр и юриста. Состав расходов описан в обзоре цен, а картину доходности — в материале доходность аренды в Испании.
Правила для иностранных покупателей
Насколько мы смогли подтвердить, Испания не запрещает иностранцам, из ЕС или нет, покупать жильё, и для обычной жилой недвижимости нет общего требования разрешения. Нужны налоговый номер NIE и банковский счёт или прозрачный путь платежей. На иностранцев во втором квартале 2026 года пришлось около 16% покупок (обзор).
Предложенный налог 100%. В 2025 году премьер-министр объявил о плане налога до 100% стоимости на покупку жилья покупателями не из ЕС, не являющимися резидентами Испании. В мае 2025 года законопроект внесли в парламент. По сообщениям февраля и марта 2026 года, он застопорился, потому что у правительства меньшинства не хватает голосов, к марту 2026 года его не обсуждали, и официально он не отозван. Насколько мы смогли подтвердить, закона нет, и признаков его вступления в силу мы не нашли, но проверить что-либо после марта 2026 года не смогли, поэтому перед покупкой уточните актуальное положение на сайте парламента или у испанского юриста. В предложенном виде налог не касался бы граждан ЕС и людей с испанским видом на жительство. Для большинства наших читателей, живущих в ЕС или имеющих гражданство ЕС, это неважно, но может иметь значение для граждан России, Беларуси, Украины и других стран вне ЕС, живущих не в Испании.
Ограничения на островах. Правительство Канарских островов просило о мерах по ограничению покупок иностранцами, подобные призывы звучали и на Балеарах. По сообщениям, парламент Испании отклонил такие ограничения в мае 2025 года, а власти Балеар заявили, что против запрета. Считайте островные запреты на покупки иностранцами не действующими, пока юрист не подтвердит обратное.
Контроль арендной платы
Жилищный закон Испании 2023 года позволяет регионам объявлять напряжённые рынки жилья (zonas tensionadas), где арендная плата по новым договорам ограничивается. Каталония этим воспользовалась: по сообщениям, вся Барселона объявлена напряжённой зоной, а новые арендные ставки ограничены справочным индексом. Правительство региона Мадрид, насколько нам известно, этот лимит не применяет; подтвердите это. Для инвестора эффект прямой: в Барселоне ставка, которую вы можете назначить, может быть ограничена справочным индексом, поэтому в расчёт берите именно её, а не цены с порталов. Правила и объявления могут меняться, проверяйте их для конкретного муниципалитета.
Ограничения и запреты туристических лицензий
- Барселона. Город заявил, что отзовёт все лицензии на туристические квартиры до ноября 2028 года, их около 10 000. По сообщениям, Конституционный суд признал меру допустимой в марте 2025 года. Квартира, купленная сегодня, не может рассчитывать на туристический доход после этой даты.
- Мадрид. Город, по сообщениям, ужесточил правила для туристических квартир, с ограничениями по районам и типу здания. Спрашивайте в градостроительном отделе мэрии, а не у продавца.
- Балеарские острова. Новые туристические лицензии (ETV), по обзору юридической фирмы, под мораторием с 2022 года, а в значительной части Пальмы и во многих многоквартирных домах новые лицензии не выдаются. Штрафы за аренду без лицензии, по сообщениям, составляют от €4000 до €400 000.
- Канарские острова. Закон 2025 года, по сообщениям, ограничивает туристические квартиры примерно 10% жилья в доме или районе (до 20% на «зелёных островах»), на десять лет запрещает туристическое использование новостроек и не позволяет лицензии переходить вместе с продажей.
- По стране. Общегосударственный реестр краткосрочной аренды, по сообщениям, был аннулирован Верховным судом в мае 2026 года, но регионы по-прежнему могут требовать собственной регистрации. Общая картина — в материале правила краткосрочной аренды в Испании.
Во всех случаях безопасное правило одно: покупайте объект с расчётом на то, как вы будете в нём жить или сдавать надолго, а туристическую лицензию считайте бонусом, который вы проверили, а не обещанием продавца.
Для русскоязычных покупателей и экспатов
В Барселоне и Мадриде давно существуют русскоязычные общины, где юристы, врачи и школы работают на русском; значительные общины есть и на Майорке, и на Тенерифе. Это помогает в процессе, но есть практические моменты.
- Документы. Получите NIE заранее (NIE и налоговые номера), держите паспорт и карту резидента страны ЕС, где вы живёте, подготовьте документы с апостилем и переводом.
- Банк и источник средств. Испанские банки и нотариусы спрашивают, откуда деньги. Для граждан России и Беларуси проверки, как правило, строже, поэтому соберите подтверждения заранее: справки о зарплате, декларации, договор продажи или кредитный договор. См. проверки банков для граждан России в ЕС. Никогда не дробите платежи и не проводите деньги через третьих лиц, чтобы обойти проверки.
- Гражданство и резидентство. Если вы резидент ЕС с паспортом не из ЕС, предложенный налог 100% в нынешней редакции всё равно касался бы покупателей не из ЕС, не являющихся резидентами Испании; уточните, как будет трактоваться ваш случай. См. покупка недвижимости за рубежом с российским гражданством и золотая виза Испании по теме вида на жительство.
- Услуги. См. русскоязычные сообщества и услуги по странам и общий гид для русскоязычных экспатов.
FAQ
Могут ли граждане не из ЕС покупать недвижимость в Испании? Да, насколько мы смогли подтвердить, с номером NIE. Предложенный дополнительный налог для нерезидентов не из ЕС застопорился в парламенте и, насколько нам известно, не является законом; проверьте актуальный статус.
Действует ли налог 100% для иностранных покупателей? Подтвердить это мы не смогли. В марте 2026 года его называли застопорившимся и не отозванным. Проверьте до покупки.
Ограничена ли аренда в Барселоне и Мадриде? Барселона, по сообщениям, напряжённый рынок со справочным индексом для новых договоров; регион Мадрид, по сообщениям, лимит не применяет. Проверьте для конкретного муниципалитета.
Можно ли держать туристическую квартиру в Барселоне? После ноября 2028 года, по объявленному поэтапному отказу, нет, а новые лицензии не выдаются. Планируйте долгосрочную аренду.
Что лучше для инвестиций: город или остров? В городах более глубокий рынок долгосрочной аренды; острова дают образ жизни и более высокие цены при самых строгих правилах туристической сдачи. Выбирайте по тому, как будете использовать объект.
Как мы помогаем
Мы — трёхъязычная платформа, которая подбирает недвижимость в Испании и координирует независимых местных юристов и налоговых консультантов. Мы помогаем сравнить города и острова, проверить лицензии и документы и подготовить бумаги. Вы можете посмотреть объекты в Испании и воспользоваться калькуляторами. Текст носит информационный характер и не является юридической, налоговой или инвестиционной консультацией; жилищные правила Испании меняются, поэтому каждый статус проверяйте у испанского юриста и в официальном бюллетене boe.es до принятия решения.