Марбелья, Эстепона, Фуэнхирола и Малага: цены, налог 7% в Андалусии, ограничения туристических лицензий и что подготовить русскоязычным покупателям.
Коста-дель-Соль — это участок побережья Андалусии между Малагой и Гибралтаром, самый востребованный в Испании у тех, кто живёт в других странах ЕС и ищет второй дом, место для жизни на пенсии или объект для аренды. В этом материале сравниваются основные города, даны уровень цен и расходы на покупку, объяснено, почему планы по туристической аренде нужно проверять до подписания, а в конце есть практический раздел для русскоязычных покупателей. Данные на октябрь 2026 года, ориентировочные.
Основные города: сравнение
- Малага. Настоящий город с жизнью круглый год, университетом, офисами и аэропортом. По нашему обзору цен вторичное жильё стоит около €3784 за м² (Idealista, июнь 2026, рост около 9,4% за год), валовая доходность около 5,5%. Спрос высокий, как и регулирование туристических квартир.
- Марбелья. Престижная часть побережья: виллы, гольф, закрытые комплексы. Цены заметно выше среднего по Малаге и сильно различаются между старым городом, «Золотой милей» и холмами. Надёжной средней цены за м² мы не подтвердили, поэтому просите сопоставимые сделки, а не опирайтесь на заголовки.
- Эстепона. Тише и обычно дешевле Марбельи, много новостроек и приятный старый центр. Подходит тем, кто хочет новый дом с бассейном и парковкой.
- Фуэнхирола и Бенальмадена. Плотные практичные курорты вдоль железной дороги, большая иностранная община, магазины и услуги работают круглый год. В основном квартиры.
- Михас, Нерха и холмы. Деревни и виллы с видом, больше тишины, но без машины не обойтись.
Какой район подходит под какую цель, описано в материале лучшие районы Испании для покупки.
Как добраться
Главные ворота — аэропорт Малага-Коста-дель-Соль. До Марбельи примерно час на машине, до Эстепоны чуть больше, Фуэнхирола и Бенальмадена рядом с аэропортом, а пригородный поезд связывает аэропорт с Фуэнхиролой. В Малагу летают лоукостеры и регулярные рейсы из Польши, Германии, стран Балтии и других городов ЕС; расписание сезонное, проверяйте актуальное. Удобные рейсы важны и для спроса на аренду, и для ваших собственных поездок.
Цены и расходы на покупку
Цены росли быстрее арендных ставок, что сжимает доходность; см. цены и расходы на покупку в Испании и доходность аренды в Испании. На иностранцев во втором квартале 2026 года пришлось около 16% покупок (обзор).
При покупке на вторичном рынке в Андалусии налог на переход права (ITP) составляет 7%. С нотариусом, реестром и юристом общие расходы обычно около 8,5–10% цены. Новостройка от застройщика облагается НДС 10% и гербовым сбором (AJD) около 1–1,5% вместо ITP. Только для иллюстрации: квартира на вторичке за €250 000 даст ITP €17 500 и около €3750 прочих расходов, всего примерно €21 250. Подробнее о новостройках и вторичке — в материале новостройка или вторичка в Испании.
Ограничения туристических лицензий в Андалусии
Многие покупатели на этом побережье планируют сдавать туристам. В Андалусии для туристического жилья нужна регистрация в региональном туристическом реестре, и правила ужесточились. По сообщениям, региональный декрет 2024 года позволяет муниципалитетам ограничивать число туристических квартир в доме или районе; власти региона аннулировали тысячи регистраций (в прессе называют около 6700 с 2024 года, более 2000 из них в провинции Малага); а Малага приняла запрет на новые туристические лицензии на жилых участках на срок до трёх лет, как сообщается, с конца июля 2026 года. В прессе Марбелья, Бенальмадена и Михас названы среди мест, где туристическое жильё сократилось сильнее всего.
В многоквартирном доме слово есть и у сообщества собственников; для разрешения туристического использования обычно нужно квалифицированное большинство. На практике:
- Не покупайте «под туристическую аренду» на слово. Запросите номер регистрации и проверьте его в региональном реестре.
- Лицензия не обязательно переходит новому владельцу. Спросите местного юриста, переходит ли она для этого объекта.
- Изучите устав дома и протоколы собраний собственников.
- В базовом расчёте берите долгосрочную аренду.
Общую картину, включая решение суда 2026 года об отмене общегосударственного реестра аренды (по сообщениям), см. в материале правила краткосрочной аренды в Испании.
Для русскоязычных покупателей и экспатов
На Коста-дель-Соль одна из самых больших русскоязычных общин в Испании, поэтому многие юристы, гестории, агенты, врачи и школы работают на русском. Это удобно, но договор и доверенность оформляются на испанском, с переводом, который вы можете прочитать; и нанимайте своего независимого юриста, а не юриста продавца.
- Документы. До подписания нужен налоговый номер NIE (см. NIE и налоговые номера), паспорт, а для неиспанских документов обычно апостиль и присяжный перевод.
- Банк. Испанский счёт удобен для налогов, коммунальных платежей и оплаты у нотариуса. Банки спрашивают источник средств, а для граждан России и Беларуси проверки, как правило, строже. Готовьте документы заранее; см. проверки банков для граждан России в ЕС и открытие счёта нерезидентом-собственником.
- Гражданство. Граждане России не лишены права покупать недвижимость в Испании как таковые, но к лицам из санкционных списков применяются ограничения, а часть банков действует осторожно. См. покупка недвижимости за рубежом с российским гражданством.
- Покупка дистанционно. Если приехать нельзя, обычно оформляют нотариальную доверенность; см. доверенность для покупки за рубежом.
Покупатели из-за пределов ЕС: предлагавшийся налог
Предложение о дополнительном налоге до 100% на покупки нерезидентами из стран вне ЕС было внесено в парламент Испании в мае 2025 года. По сообщениям 2026 года, оно застопорилось из-за нехватки голосов и официально не отозвано. Насколько мы смогли подтвердить, закона нет, но перед покупкой проверьте актуальную ситуацию; налог не коснулся бы граждан ЕС и людей с испанским видом на жительство. Тот же вопрос по стране в целом разобран в материале про Барселону, Мадрид и острова.
FAQ
Что лучше для первой покупки: Малага или Марбелья? Малага — рабочий город со спросом круглый год и более простой арендой; Марбелья — престижный рынок с более высокими ценами и расходами. Выбирайте по бюджету и по тому, будете ли вы жить там или сдавать.
Сколько налога при покупке вторичного жилья в Андалусии? ITP составляет 7% от большей из сумм — цены или справочной стоимости, плюс нотариус, реестр и юрист.
Можно ли сдавать туристам после покупки? Только если у объекта есть или может быть получена действующая регистрация, дом это допускает, а муниципалитет не ввёл лимит. Проверьте до подписания.
Нужно ли жить в Испании, чтобы купить? Нет. Нужны номер NIE и прозрачный путь платежей, а не резидентство.
Будет ли удобный рейс из моей страны? В Малагу летают из многих городов ЕС, но расписание сезонное; проверьте перед планированием конкретного маршрута.
Как мы помогаем
Мы — трёхъязычная платформа, которая подбирает недвижимость в Испании и координирует независимых местных юристов и налоговых консультантов. Мы помогаем сравнить города, отобрать объекты и подготовить документы. Вы можете посмотреть объекты в Испании и воспользоваться калькуляторами. Текст носит информационный характер и не является юридической, налоговой или инвестиционной консультацией; правила меняются, поэтому перед решением проверьте действующие нормы у испанского юриста, а официальные формулировки — на сайте налогового агентства agenciatributaria.es.