Что можно купить в Италии за €50 000–350 000 в 2026 году

В Италии на €50 000–350 000 покупают совершенно разное: квартиру в деревне Калабрии дешевле €1 000 за м2 или 50 м2 в Риме примерно по €3 400 за м2. Среднее по стране это скрывает. Idealista оценила вторичное жильё примерно в €1 903 за м2 во втором квартале 2026 года, рост за год 4,1%, индекс ISTAT показал +4,0%, причём юг и острова росли медленнее всех (+2,6%). Диапазон щедрый на юге и тесный в Милане, Флоренции, Болонье и Риме. Статья носит общий характер и не является юридической, налоговой или инвестиционной консультацией. Все цены за м2 это запрашиваемые цены из объявлений, а не цены сделок, а диапазоны площади наша собственная оценка (бюджет, делённый на цену за м2). Объектов в этих местах у нас нет.

Цены предложения, задающие диапазон

• Милан: около €5 165 за м2 (idealista, вторичное жильё, 2 кв. 2026).
• Флоренция: около €4 623. Болонья: около €3 720. Рим: около €3 429.
• Неаполь: около €2 807 за квартиры (RealAdvisor, июль 2026, вторичный портал).
• Турин: около €2 052 средняя цена предложения в июле 2026, на 2% ниже, чем год назад; центр около €3 860, район Барьера-ди-Милано около €1 200 (Wikicasa).
• Абруццо около €1 412 и Калабрия около €961 (региональные уровни Immobiliare.it, без даты). По странице idealista за 3 кв. 2026 Калабрия стоит €898.

€50 000–100 000: проект или небольшая квартира на юге

Типичная цель: небольшая квартира или деревенский дом под ремонт в Калабрии, внутренней Сицилии, Абруццо или Молизе. При €900–1 000 за м2 диапазон даёт примерно 50–110 м2 (наша оценка).

Компромисс: состояние и ликвидность. Оценки ремонта сильно расходятся: одна техническая студия называет €350–500 за м2 за лёгкий ремонт, €600–900 за средний и €1 200–1 500 за тяжёлый с заменой перекрытий, крыши и коммуникаций, другие источники ниже. Наш пример: дом 90 м2 за €60 000 плюс средний ремонт это €114 000–141 000 до налогов. О программах «дом за один евро» и реальных работах читайте в руководстве о заброшенных домах и домах за 1 евро и в материале о стоимости реставрации руин и разрешениях.

€100 000–200 000: пригодная квартира в провинциальном городе

Типичная цель: квартира в столице провинции или дом в приморском южном городке. При €1 400 за м2 (примерно уровень Абруццо) диапазон даёт 70–140 м2; при €2 052 в Турине 49–97 м2; при €2 807 в Неаполе 36–71 м2 (наши оценки). Турин это северный город, где этот уровень ещё даёт нормальную квартиру: €150 000 это около 73 м2 по средней цене города, а дешёвые районы вроде Барьера-ди-Милано стоят около €1 200.

Компромисс: здание. В старых домах может не быть лифта, отопление центральное с высокими счетами, а фасад или кровля ждут работ, которые жильцы голосуют и оплачивают. Общую картину см. в материалах о лучших районах Италии и о Апулии и юге.

€200 000–350 000: городская квартира или дом в регионе

На этом уровне карта расходится. В Риме по €3 429 диапазон даёт около 58–102 м2; в Болонье по €3 720 около 54–94 м2; во Флоренции по €4 623 около 43–76 м2; в Милане по €5 165 около 39–68 м2. В Турине по средней цене города это около 97–171 м2, а квартира в центре по примерно €3 860 даёт 52–91 м2. По странице idealista за 3 кв. 2026 Лигурия в среднем стоила €2 658 за м2, поэтому в малых городах Лигурии и Тосканы доступны вид на море или холмы, недоступные в крупных городах.

Четыре покупателя, четыре решения

• Покупатель начального уровня, €50 000–100 000: решите, берёте ли вы готовую квартиру в городке с круглогодичной жизнью или более дешёвую руину. Легко упустить унаследованную собственность: у многих дешёвых домов несколько наследников, и подписать должен каждый.
• Сбалансированный покупатель, €100 000–200 000: решите между старой квартирой с лифтом и более крупной без лифта. Легко упустить чрезвычайные работы в кондоминиуме. Запросите протоколы за три года и утверждённые работы: расходы следуют за квартирой, а не за владельцем.
• Покупатель образа жизни, €200 000–350 000: решите между небольшой квартирой у моря или озера и домом вглубь страны за те же деньги. Посчитайте налоги на второе жильё и месяцы простоя и уточните, можно ли сдавать по местным правилам; см. правила посуточной аренды.
• Покупатель верхнего диапазона, около €300 000–350 000: решите между квартирой 55–90 м2 в Риме, Болонье или Флоренции и 100 м2 и более в Турине или Неаполе. Для покупателя не из ЕС легко упустить льготу на основное жильё: налог 2% вместо 9% требует перенести место жительства в муниципалитет в течение 18 месяцев. Кто не может, должен закладывать 9%.

Что иностранец платит сверху

• Регистрационный налог при покупке на вторичном рынке: 2% для основного жилья (минимум €1 000, ипотечный и кадастровый налоги по €50) или 9% для второго жилья, считается от кадастровой стоимости, а не от цены. Покупка нового у застройщика, плательщика НДС, заменяет его НДС 4% на основное жильё, 10% на остальное и 22% на элитное, при фиксированных налогах по €200. Ставки взяты из обзоров; в одном резюме предупреждали, что правила для нерезидентов недавно существенно изменились, поэтому актуальный текст уточните у нотариуса.
• Нотариус: чаще всего 1–2,5% цены, в одном обзоре 1,5–3%, практический минимум около €1 500–3 000.
• Агент: 3–5% плюс НДС 22%, иногда с обеих сторон. Юридическая проверка: примерно €1 500–3 000.
• Иллюстративный итог при €200 000 (наш собственный расчёт): второе жильё при 9% от полной цены выходит примерно на €30 000–32 000 (15–16%); при кадастровой стоимости 60% цены около €23 000–24 000 (11–12%). Основное жильё по 2% выходит примерно на €16 000–17 000 (8–9%). В нашем общем руководстве 10–15%, в некоторых обзорах до 20%.

Текущие расходы: IMU на второе жильё 0,86% как базовая ставка и до примерно 1,06% от кадастровой базы; нерезиденты обычно не получают освобождения для основного жилья. TARI около €340 в год для семьи. Платежи кондоминиума в среднем около €100 в месяц, от €20 до €200, в Милане €162; дом с лифтом и центральным отоплением может стоить €1 000–1 800 в год. Подробнее в руководстве о ценах и расходах на покупку.

Кто может купить, вид на жительство и финансирование

Граждане ЕС покупают на тех же условиях, что итальянцы. Гражданам не из ЕС обычно нужна взаимность: итальянец должен иметь возможность купить в их стране (статья 16 Гражданского кодекса, как пишут юрфирмы); проверяет нотариус. Покупка квартиры не даёт вида на жительство; см. материал о golden visa. Ипотека нерезидентам обычно покрывает 50–70% стоимости против примерно 80% для резидентов (источники расходятся); см. ипотеку для иностранцев.

Доходность и выход

Оценки валовой доходности на основе OMI: Палермо 7,0–8,5%, Бари 6,5–8,0%, Неаполь 6,0–7,5%, Турин 5,5–7,0%, Рим 4,0–5,5%, Милан и Флоренция 3,5–5,0%. После налога, IMU, платежей кондоминиума и простоев осторожная цифра для планирования 3–4% нетто; см. доходность аренды. Выход слабое место самого дешёвого уровня: ISTAT показывает самый медленный рост на юге и островах, а маленький внутренний городок можно продавать годами.

Новостройка или вторичка

Новостроек дешевле €200 000 вне крупных городов мало. Проверьте разрешения застройщика и какие гарантии вы получаете при поэтапных платежах, и прочитайте о новостройке и вторичке в Италии. Вторичка здесь норма; используйте чек-лист по вторичному жилью.

Чек-лист проверки

• Кадастровая и ипотечная выписки (visura catastale и ipotecaria) в Агентстве доходов: собственники, ипотеки, аресты.
• Соответствие кадастрового плана реальной планировке; самовольные изменения могут заблокировать сделку.
• Разрешения на строительство и справка о пригодности для проживания (agibilita).
• Протоколы кондоминиума, долги и утверждённые чрезвычайные работы.
• Наследники и документы о наследовании для унаследованного жилья.
• Данные агента; см. как проверить агента по недвижимости и нотариус или юрист.

FAQ

Хватит ли €350 000 на Милан? Примерно на 68 м2 по запрашиваемым €5 165 за м2 во 2 кв. 2026 (наша оценка) до расходов.

Платить 2% или 9% регистрационного налога? 2% только за основное жильё при переносе места жительства в течение 18 месяцев; иначе 9%.

Итог

Диапазон щедрый южнее Рима и тесный в четырёх крупных городах. До €100 000 вы покупаете проект и принимаете риск ликвидности. От €100 000 до €200 000 Турин и провинциальные города дают нормальную квартиру. Выше €200 000 выбор между меньшей городской квартирой и большим домом на более тихом рынке. Закладывайте 10–15% на расходы.

Что это значит для обычного покупателя:

• Сравнивайте один район и один источник, а не средние по стране.
• Добавляйте к цене ремонт и работы кондоминиума до сравнения.
• Заранее решите, будет ли жильё основным: 2% против 9% это самая крупная налоговая строка.
• Аренду на юге считайте брутто; планируйте 3–4% нетто.
• Проверьте наследников, кадастровые планы и разрешения до любого задатка.

Независимый консультант на стороне покупателя поможет сравнить варианты и привлечь местного нотариуса и юриста; D.H. Realting это независимая консалтинговая компания из Варшавы.