Недвижимость в Лиссабоне и Кашкайше для иностранцев

Лиссабон и атлантическое побережье к западу от него — самое востребованное у иностранных покупателей направление Португалии и самое дорогое. Если вы ищете недвижимость в Лиссабоне или Кашкайше, полезно ответить на три вопроса: какой муниципалитет подходит по бюджету, сколько покупка реально стоит нерезиденту и реалистична ли краткосрочная аренда. Ниже ответы по состоянию на октябрь 2026 года. Цены взяты из медиан INE, приведённых в нашей статье о ценах; перед подписанием любое правило стоит сверить с действующим текстом.

Лиссабон, Ойраш, Кашкайш и Синтра: чем они отличаются

Годовые медианы INE за 2025 год (семейное жильё) показывают разброс: Лиссабон — около 4 875 евро за м², Кашкайш — около 4 550, Ойраш — около 4 187, при медиане по Гранде-Лижбоа около 3 439. Надёжной цены за м² для Синтры мы не нашли (она обычно дешевле побережья), поэтому цифру не приводим. Квартальные цены выше годовых медиан, потому что рынок продолжал расти. Полная таблица — в материале цены на недвижимость в Португалии и расходы при покупке.

• Лиссабон: самый широкий выбор — от исторических районов Алфама, Граса и Мурария до более жилых Кампу-де-Оурике, Эштрела, Авенидаш-Новаш и современного Парк-даш-Насойнш. В историческом центре старые дома, часто требующие ремонта, и самые жёсткие ограничения на туристическую аренду.
• Ойраш и линия Кашкайш (Каркавелуш, Паред, Эшторил): электричка до Каиш-ду-Содре, пляжи, международные школы. Цены между столицей и Кашкайшем.
• Кашкайш: самая дорогая часть побережья, популярна у семей и у тех, кто работает удалённо.
• Синтра: холмы, виллы и старые кинты, дальше ехать, больше площади за те же деньги; исторический центр — охраняемая зона, поэтому правила ремонта могут быть строгими.

Другие районы — в статье лучшие районы для покупки недвижимости в Португалии.

Сколько стоит покупка нерезиденту

Сообщается, что с 25 мая 2026 года к покупке жилья лицами, не являющимися налоговыми резидентами Португалии, применяется единая ставка IMT 7,5% с исключениями (например, если покупатель станет налоговым резидентом в течение двух лет или сдаёт объект по умеренной арендной плате в течение минимального срока). Источники расходятся в точной дате вступления в силу, поэтому решает дата сделки: уточните её у юриста. Гербовый сбор — 0,8%. Нотариус, реестр и юрист добавляют ещё несколько тысяч евро. Для иллюстрации: квартира за 300 000 евро обходится примерно на 10% дороже с налогами и сборами, то есть около 330 000 евро. Официальный калькулятор IMT — на Portal das Finanças.

Ежегодно платится IMI, который устанавливает муниципалитет, примерно 0,3-0,45% налоговой стоимости объекта, плюс взносы в кондоминиум. При высокой налоговой стоимости добавляется AIMI. Проверки вторичного жилья — в чек-листе покупки вторичной недвижимости в Португалии.

NIF и налоговый представитель

Без португальского налогового номера (NIF) сделку не оформить. Покупателям, живущим за пределами ЕС/ЕЭЗ, как правило, нужно назначить налогового представителя в Португалии, который получает налоговую корреспонденцию вместо вас; жителям ЕС стоит уточнить, обязательно ли это в их случае. Оформить оба шага может юрист или аккредитованная компания. Подробнее — налоговые номера для иностранных покупателей. Многие покупатели также выдают доверенность, чтобы подписать сделку без поездки; см. доверенность при покупке недвижимости за рубежом.

Alojamento Local (краткосрочная аренда) в Лиссабоне и на побережье

В конце 2025 года Лиссабон ужесточил регулирование местного размещения. По сообщениям, в приходах, где регистрации AL достигают 10% жилья и более, включая центральные исторические — Санта-Мария-Майор, Мизерикордия, Санту-Антониу, Сан-Висенте, Аррояш и Эштрела, — новые регистрации закрыты, а в феврале 2026 года аннулировано около 6 765 неактивных или не застрахованных регистраций. Текст муниципального акта мы подтвердить не смогли, поэтому считайте это сообщениями. У Кашкайша и Синтры свои карты ограничений, которые мы здесь не проверяли. На практике:

• Не покупайте, рассчитывая на лицензию AL. Спросите в муниципалитете, можно ли зарегистрировать именно этот адрес, и разрешает ли кондоминиум туристическое использование.
• Объект с действующей лицензией может быть привлекательным, но правила передачи менялись в 2024 году, их нужно проверить с юристом.
• Доходность в Лиссабоне скромная: по ценам предложения idealista за 2 квартал 2026 года около 4,3% брутто, до налогов и расходов.

Подробнее: правила краткосрочной аренды в Португалии и доходность аренды в Португалии.

Визы и ВНЖ

Сама по себе недвижимость вида на жительство не даёт. У D7 (виза для пассивного дохода), визы цифрового кочевника и бывшей золотой визы свои условия; см. золотая виза Португалии сегодня, виза цифрового кочевника и жизнь на пенсии в Португалии. Официальный источник — миграционное агентство AIMA.

Русскоязычным покупателям и экспатам

В Лиссабоне есть русско- и украиноязычное профессиональное сообщество, часть юристов, агентов и бухгалтеров работает на русском; надёжной статистики мы не нашли, поэтому цифр не приводим. Практические моменты:

• Подготовьте паспорт, подтверждение адреса, доходов и происхождения средств. Португальские и европейские банки проводят усиленные проверки для некоторых гражданств и переводов из ряда стран; законный ответ — полный пакет документов, см. банковские проверки для граждан России, живущих в ЕС.
• Открытие португальского счёта нерезидентом может занять время; см. открытие счёта за рубежом нерезидентом-собственником.
• Документы, выданные за пределами Португалии, могут потребовать апостиля и присяжного перевода.
• Общий материал: русскоязычные экспаты в ЕС и покупка недвижимости за рубежом.

FAQ

Может ли иностранец купить квартиру в Лиссабоне? Да, общих ограничений для иностранных покупателей жилья нет. Нужен NIF, в ряде случаев налоговый представитель, а средства должны пройти проверки.

Сколько налог на переход права собственности для нерезидента? Сообщается о единой ставке IMT 7,5% с 25 мая 2026 года плюс гербовый сбор 0,8%, с исключениями. Дату сделки и вашу ситуацию уточните у юриста.

Кашкайш дороже Лиссабона? По медианам INE за 2025 год Кашкайш (около 4 550 евро за м²) чуть ниже Лиссабона (около 4 875), но оба намного выше медианы по стране около 2 076.

Можно ли сдавать квартиру в Лиссабоне туристам? Только если адрес можно зарегистрировать. Центральные приходы, по сообщениям, закрыты для новых регистраций Alojamento Local, поэтому до покупки уточните в муниципалитете.

Нужно ли жить в Португалии, чтобы купить? Нет. Многие покупают из-за границы по доверенности, но для проживания нужна виза или иное законное основание.

Как мы помогаем

Мы — трёхъязычная платформа на английском, русском и польском. Мы подбираем объекты в окрестностях Лиссабона и Кашкайша и координируем независимых местных юристов и налоговых консультантов по NIF, проверкам и сделке. Смотрите объекты в Португалии и калькуляторы. Текст носит информационный характер и не является юридической, налоговой или инвестиционной консультацией; правила меняются, поэтому перед действиями проверьте актуальную ситуацию.