Португалия, Испания, Италия: налоги и расходы

Португалия, Испания и Италия это три южноевропейских рынка, которые чаще всего рассматривают покупатели, живущие в других странах ЕС. Это сравнение только о налогах и расходах на покупку для собственника-нерезидента, не о ценах и образе жизни; о них см. Испания или Португалия и Италия или Испания. Оно основано на наших датированных материалах (октябрь 2026) и повторной проверке главных пунктов. Налоговые правила меняются каждый год и зависят от вашего резидентства и договора об избежании двойного налогообложения, поэтому цифры дают ориентир, а в заключении сказано, что подтверждать у налогового консультанта.

Налог при покупке

Португалия: с 25 мая 2026 года для покупателей жилья, не являющихся налоговыми резидентами Португалии, действует единая ставка IMT (налог на передачу) 7,5% вместо прогрессивной шкалы. Исключения, по сообщениям, для тех, кто уже налоговый резидент, станет им в течение двух лет или сдаёт объект по умеренной аренде (до 2 300 евро в месяц, в течение шести месяцев и не менее 36 месяцев в первые пять лет); если исключение выполнено позже, разницу можно вернуть в течение шести месяцев. Гербовый сбор 0,8%. Дата сделки определяет, какие правила применяются, поэтому подтвердите её у юриста. Нотариус и реестр добавляют примерно 1 200-2 000 евро, юрист примерно 3 000-4 500 евро. См. цены на недвижимость в Португалии и расходы на покупку.

Испания: при покупке вторичного жилья платится ITP, который устанавливает каждое автономное сообщество, от большей из цены и референтной стоимости: Мадрид 6%, Андалусия 7%, Канарские острова 6,5%, Валенсийское сообщество 10% (сообщалось о снижении с июня 2026 года, уточните), Каталония от 10% до 13% по диапазонам, Балеары от 8% до 13% по диапазонам. За новое жильё платится НДС 10% плюс гербовый сбор (AJD), обычно около 1-1,5% в зависимости от региона. Сниженные ставки для первого жилья или молодых покупателей нерезидентам, покупающим второй дом, обычно недоступны. Плюс нотариус, реестр и юрист; в целом около 10-13% на вторичное жильё в большинстве регионов. См. цены на недвижимость в Испании и расходы на покупку.

Италия: регистрационный налог 2% для основного жилья или 9% для второго дома, считается от кадастровой стоимости, а не от согласованной цены, плюс фиксированные ипотечный и кадастровый налоги примерно по 50 евро каждый при покупке вторичного жилья. Новостройка от застройщика облагается IVA. Нотариус примерно 1-3%, агент около 3% плюс IVA, юрист 1 500-3 000 евро; итого примерно 10-15%, в некоторых руководствах до 20%. См. цены на недвижимость в Италии и расходы на покупку.

Картина такая: в Португалии единая национальная ставка для нерезидентов (с исключениями), в Испании всё зависит от региона, в Италии от того, основное это жильё или второе, и от кадастровой стоимости. Для второго дома нерезидента проверьте точную ставку для вашего случая, прежде чем сравнивать.

Ежегодные налоги

Португалия: IMI, который устанавливает муниципалитет, примерно 0,3-0,45% налоговой стоимости, часто ниже рыночной цены; AIMI, дополнительный налог, применяется выше примерно 600 000 евро налоговой стоимости на человека.

Испания: IBI, который устанавливает муниципалитет, от 0,4% до 1,1% кадастровой стоимости, плюс сбор за вывоз мусора. Нерезидент, не сдающий жильё, облагается налогом на условный доход 1,1% или 2% кадастровой стоимости по ставке 19% (ЕС, ЕЭЗ) или 24% (остальные). Сверху взносы сообщества собственников.

Италия: IMU на второй дом с базовой ставкой 0,86%, которую муниципалитеты могут повысить примерно до 1,06%, на кадастровую базу, и налог на мусор TARI (около 340 евро в год для типичной семьи в 2025 году, больше в крупных городах). Льгота для основного жилья нерезидентам, как правило, не положена.

Налог с аренды

Португалия: арендодатели-нерезиденты, как правило, платят единый налог 25% с чистого дохода от аренды. Для подходящих договоров с умеренной арендой есть сниженная автономная ставка 10%; может ли ею воспользоваться нерезидент, подтвердите у бухгалтера. См. доходность аренды в Португалии.

Испания: резиденты ЕС и ЕЭЗ платят 19% с чистого дохода от аренды после вычета расходов; резиденты стран не из ЕС платят 24% с валовой аренды без вычетов. Решение Национального суда от 28 июля 2025 года может открыть путь к возврату для части собственников не из ЕС; спросите консультанта, касается ли это вас. См. доходность аренды в Испании.

Италия: при долгосрочной аренде можно применять плоский налог cedolare secca 21% или 10% по договорам с согласованной арендой в подходящих муниципалитетах; для краткосрочной аренды по бюджетному закону 2026 года 21% остаётся на первый объект и 26% применяется со второго. Подтверждения, что собственник-нерезидент может выбрать плоский налог, мы не нашли, поэтому спросите итальянского бухгалтера (commercialista). См. доходность аренды в Италии и правила краткосрочной аренды в Италии.

Налог на прирост капитала при продаже

Португалия: с 2023 года нерезидент включает в налогооблагаемый доход 50% чистого прироста и облагается по прогрессивным ставкам, после коэффициента обесценения валюты, выбираемого по году покупки; чтобы определить ставку, зарубежный доход нужно указать в португальской декларации. Освобождение при реинвестировании для нерезидентов неопределённо, по сообщениям, решение 2026 года исключает их. См. налог на прирост капитала в Португалии.

Испания: единые 19% с чистого прироста согласно руководству налоговой службы для нерезидентов, с авансовым удержанием 3% цены покупателем (Modelo 211), прирост декларируется в Modelo 210, с 2015 года нет индексации на инфляцию, сверху муниципальная plusvalía. См. налог на прирост капитала в Испании.

Италия: прирост облагается, только если вы продаёте в течение пяти лет после приобретения; после этого итальянского налога на прирост капитала нет. В течение пяти лет можно выбрать замещающий налог 26%, который применяет нотариус, или обычный IRPEF 23-43% плюс надбавки. См. налог на прирост капитала в Италии.

Налоги на богатство

Португалия: AIMI выше упомянутого порога; общего налога на богатство мы не нашли.

Испания: региональный налог на богатство (Impuesto sobre el Patrimonio) применяется к нерезидентам по их испанским активам. По источникам юридических фирм, необлагаемый минимум 700 000 евро действует и для нерезидентов, но региональные правила различаются, поэтому спросите консультанта. Отдельный государственный солидарный налог на крупные состояния применяется к чистому богатству выше 3 млн евро (ставки от 1,7% до 3,5% по нашим источникам), уплаченный налог на богатство засчитывается. Декларация налога на богатство это Modelo 714.

Италия: для собственника-нерезидента итальянской недвижимости мы не нашли отдельного налога на богатство, кроме IMU. Налог IVIE на зарубежную недвижимость применяется к налоговым резидентам Италии, владеющим жильём за границей (по сообщениям, 1,06% с 2024 года), а не к нерезидентам, владеющим итальянской недвижимостью. Он важен, если вы позднее станете резидентом Италии.

Ваша страна проживания

Ничто из этого не заменяет налоги страны, где вы живёте. Если вы живёте в Польше или другой стране ЕС, страна проживания может облагать ту же аренду или прирост и засчитывать иностранный налог либо освобождать доход по договору. См. налог на аренду за рубежом для налоговых резидентов Польши и соглашения об избежании двойного налогообложения для недвижимости за рубежом. Общую картину сопоставляйте с полной стоимостью владения недвижимостью за рубежом.

Кому что подходит

• Если важен предсказуемый налог при покупке по одной национальной ставке, единые 7,5% для нерезидентов в Португалии проще всего моделировать, с учётом исключений.
• Если вы покупаете в конкретном регионе, Испания может быть дешевле или дороже Португалии и Италии в зависимости от ITP этого региона; сравнивайте регион, а не страну.
• Если вы планируете держать объект дольше пяти лет, правило Италии об отсутствии налога на прирост после пяти лет в её пользу, тогда как регистрационный налог 9% на второй дом и IMU утяжеляют владение.
• Если будете сдавать, разрыв в налоге с аренды велик: 25% единая ставка (Португалия), 19% с чистого или 24% с валового (Испания) и 21% (Италия, при соблюдении условий); считайте по своим цифрам.
• Если ваше состояние в стране велико, сначала проверьте налоги на богатство в Испании и AIMI в Португалии.

FAQ

В какой из трёх налог при покупке выше всего? Зависит: в Испании от 6% до 13% по регионам плюс НДС и AJD на новостройки, в Португалии для нерезидентов единые 7,5% плюс 0,8%, в Италии 9% на второй дом от кадастровой стоимости. Платят ли нерезиденты налог на богатство? В Испании да по испанским активам (необлагаемый минимум по сообщениям 700 000 евро), в Португалии AIMI выше порога, в Италии кроме IMU нет. Есть ли налог при продаже спустя много лет? Италия: нет после пяти лет; Испания 19% без индексации на инфляцию; Португалия 50% прироста по прогрессивным ставкам. Заплачу ли я дважды, здесь и по месту жительства? Возможно; решают договор и правила вашей страны. Эти цифры окончательны? Нет, они ориентировочные, на октябрь 2026 года.

Как мы помогаем

Мы трёхъязычная платформа (английский, русский, польский), которая подбирает объекты и координирует независимых местных юристов и налоговых консультантов; сами налоговых консультаций мы не даём. См. калькуляторы, все страны и официальные источники: Portal das Finanças, Agencia Tributaria и Agenzia delle Entrate. Текст носит информационный характер и не является юридической, налоговой или инвестиционной консультацией; ставки и пороги меняются каждый год, поэтому проверяйте актуальное положение у квалифицированного налогового консультанта в каждой стране и в стране вашего проживания.