Что можно купить в Греции за €70 000–350 000 в 2026 году

Греция не один рынок. На €70 000–350 000 в одном месте покупается небольшая квартира под ремонт, в другом хорошая двухкомнатная, и разница почти целиком зависит от выбора: Афины, Салоники и модные острова либо окраины, материк и менее дорогие части Крита. В материале цены запроса по районам, сколько квадратных метров даёт каждый из трёх уровней бюджета и сколько иностранец платит сверху. Это общая информация, не юридическая, налоговая или инвестиционная консультация. Все цены это цены запроса, а не завершённых сделок, и у нас нет объектов в Греции: ничто здесь не является предложением.

Что с рынком в октябре 2026 года

• Тренд: Банк Греции сообщил (предварительно, сентябрь 2026), что цены на квартиры в городах во втором квартале были примерно на 5,3% выше, чем год назад: в Афинах около 5,0%, в Салониках около 4,7%, в остальной стране около 7,1%. Подробности в нашем руководстве по ценам и расходам на покупку в Греции.
• Афины: отчёт ERED за июль 2026 даёт среднюю цену запроса по муниципалитету Афин около €2 560 за м² во втором квартале (рост около 2,6%). Западные районы дешевле: Агия-Варвара около €1 528, Кипсели около €2 072, Эгалео около €2 164.
• Салоники: отчёт за первое полугодие 2026 на данных Spitogatos и Indomio, как его пересказывает пресса, называет около €2 325 за м² для региональной единицы (рост около 7,4%) и около €2 625 для муниципалитета, а в центральных и восточных зонах свыше €7 000.
• Крит, второй квартал 2026 (Spitogatos через Protothema): Ханья около €3 102, Ретимно около €2 202, Ираклион около €2 200, Лассити около €1 944.
• Выше этого диапазона: наше руководство называет около €4 500–9 000 за м² на Афинской ривьере и €5 000–12 000 и больше на Кикладах. При такой цене €350 000 дают небольшую квартиру.

Надёжных данных по м² для Патр, Волоса и Лариссы мы не нашли и не приводим.

Уровень 1: €70 000–120 000

Типичная цель: небольшая вторичная квартира или объект под ремонт. По сообщённым ценам запроса наша собственная оценка (бюджет, делённый на цену за м²) даёт около 46–79 м² в Агии-Варваре и около 32–62 м² в Лассити или Ираклионе.

• Где смотреть: западные и окраинные районы Афин, Лассити и Ираклион на Крите, материковые города и деревни.
• Компромисс: старые дома, часто без лифта и современного утепления, и расходы на ремонт, которые источники не оценивают. Каменные деревенские дома на этом уровне обычно требуют работ: отремонтированный каменный дом с одной спальней в Крице (Лассити) выставлен за €140 000, а отремонтированный деревенский дом в Прастосе за €130 000, оба выше этого уровня.
• Если в бюджет входят расходы на покупку, сначала вычтите примерно 7–12%: €70 000 наличными это цена покупки ближе к €63 000.

Уровень 2: €120 000–200 000

Типичная цель: квартира с одной-двумя спальнями. Наша оценка: около 47–78 м² в муниципалитете Афин, 58–97 м² в Кипсели, 52–86 м² в региональной единице Салоник, 39–65 м² в Ханье и 55–91 м² в Ираклионе.

• Где смотреть: не самые дорогие районы Афин, Салоники, материковые курорты, Ираклион и Ретимно.
• Компромисс: здесь реальны более новые дома, но на те же деньги в Ираклионе квартира больше, чем в Ханье, где цены запроса примерно на 40% выше.

Уровень 3: €200 000–350 000

Типичная цель: хорошая двухкомнатная квартира или небольшой дом. Наша оценка: около 78–137 м² в муниципалитете Афин, 76–133 м² в муниципалитете Салоник и 65–113 м² в Ханье. В престижном центре Афин при диапазоне из руководства €2 500–4 500 за м² те же деньги дают около 44–140 м², поэтому всё решает расположение.

• Где смотреть: Афины вне престижных улиц, Салоники, Крит и менее дорогие острова. Отремонтированный деревенский дом с тремя спальнями в Мессинии выставлен за €329 000.
• Компромисс: можно получить лучший вид или лишнюю спальню, но премиальные свойства стоит проверять на спрос при перепродаже.

Четыре сценария покупателя

• Начинающий, €70 000–120 000: выбор между меньшей готовой квартирой на окраине Афин и большим объектом под ремонт в деревне. Дешёвое требует больше проверок, а не меньше, особенно правового статуса здания.
• Сбалансированный, €120 000–200 000: сравните вторичную квартиру в Афинах или Салониках с более новой в Ираклионе, прежде чем платить за вид на море.
• Покупатель для жизни, €200 000–350 000: Ханья дороже Ираклиона и Лассити примерно на 20–40% за м²; решите, стоит ли старая гавань меньших метров.
• Покупатель не из ЕС, любой уровень: объявленный налог 15% (ниже) может добавить больше, чем любая скидка, которую вы выторгуете, поэтому важна дата сделки.

Что платится сверх цены

По рыночным руководствам (не официальный тариф): налог на передачу 3% плюс муниципальная надбавка (3,09%), нотариус около 2%, земельный реестр около 0,5%, юрист около 1–2% плюс НДС (по закону не обязателен, но настоятельно рекомендуется) и агент около 2–4% плюс НДС.

Иллюстративная сумма для покупки за €200 000 (наша арифметика): налог около €6 180, нотариус около €4 000 и реестр около €1 000 дают около €11 200, или 5,6%. С юристом (около €2 000–4 000) и агентом (около €4 000–8 000) до НДС на их услуги это около €17 200–23 200, или 8,6–11,6%. Закладывайте примерно 7–12% всего, плюс ремонт, если он нужен.

Ежегодно: налог на недвижимость ENFIA с базой около €2,00–16,20 за м² по зонам, с поправками на возраст и использование; добавьте платежи по дому, коммунальные услуги и страховку. Налог при последующей продаже: налог на прирост капитала в Греции.

Кто может покупать и чего покупка не даёт

• Граждане ЕС и ЕЭЗ покупают на тех же условиях, что греки. Покупателям не из ЕС для недвижимости в приграничных районах нужно разрешение министра обороны (источники называют север Греции, Додеканес, Восточные Эгейские острова и Родос; Крит под вопросом), по сообщениям, около двух месяцев.
• Объявлено: премьер-министр заявил на ярмарке в Салониках в сентябре 2026, что налог на передачу права для жилья, покупаемого гражданами не из ЕС, вырастет с 3% до 15%. Дата начала называется январём или июлем 2027, исключения сообщаются для граждан ЕС/ЕЭЗ, греков, диаспоры, беженцев и обладателей долгосрочного статуса, а закона пока нет. На квартиру за €200 000 это около €6 200 против около €31 000.
• Проживание: покупка в этом диапазоне обычно не даёт вида на жительство. Золотая виза требует €800 000 в Аттике, региональной единице Салоник, на Миконосе, Санторини и крупных островах и €400 000 в остальных местах; €250 000 только за перевод нежилой недвижимости в жилую и несколько особых случаев. См. золотая виза Греции.

Финансирование для нерезидента

Греческие банки кредитуют нерезидентов, но руководства сообщают более низкое соотношение кредита к стоимости, чем у резидентов (около 60–70%, у некоторых банков 50–60%, против примерно 80%), срок 20–25 лет, комиссию за оформление 0,5–1% и греческий налоговый номер и счёт. Считайте это ориентиром и спрашивайте банк. Многие финансируют сделку дома: ипотека для нерезидентов.

Аренда и выход

Наше руководство по доходности называет среднюю валовую доходность около 4,4% (второй квартал 2026), около 5,4% по Афинам и 4,4% по Салоникам (данные ноября 2025), а чистая на 1,5–2 пункта ниже. Для краткосрочной аренды в центре Афин и Салоник действует заморозка регистрации до конца 2026 года, продление на 2027 объявлено: см. правила краткосрочной аренды в Греции и доходность аренды в Греции. Перепродать проще всего в Афинах, Салониках и городах Крита, труднее всего в деревнях.

Новостройка или вторичное жильё в Греции

Обычный НДС 24% на подходящие новостройки приостановлен до 31 декабря 2026 (закон 5246/2025), поэтому покупатель платит налог на передачу; продление на 2027 объявлено, но принятого текста мы не нашли, так что важна дата сделки. Банк Греции сообщил о росте новых квартир около 6,2% и старых около 5,0%. См. новостройка или вторичка в Греции.

Проверка сделки в Греции

• Титул и обременения: пусть юрист проверит кадастр или земельный реестр. Нотариус оформляет сделку, но юриста не заменяет: нотариус или юрист.
• Правовой статус здания: самовольные постройки легализуют по закону 4495/2017, а с апреля 2022 года электронный паспорт здания заменил заключение инженера. Срок для некоторых категорий в марте 2026 истёк, продление мы подтвердить не смогли: спросите нотариуса.
• Прошлые сделки: закон 5142/2024 позволяет исправить часть передач, совершённых до 1 мая 2024.
• Разрешение для покупателей не из ЕС в приграничных районах.
• Деревенские дома: узнайте, кому принадлежит объект и приняли ли наследство все наследники (наше практическое замечание, не статистика).
• Планы на краткосрочную аренду: проверьте заморозку регистрации до покупки.

Вопросы и ответы

• Можно ли купить дешевле €120 000? Да, но ждите объект под ремонт, меньшую или старую квартиру либо удалённую деревню: см. заброшенные каменные дома.
• Даёт ли золотую визу покупка за €250 000? В основном нет: порог €400 000 или €800 000, с узкими исключениями.
• Коснётся ли меня налог 15%? Он объявлен для покупателей жилья не из ЕС и, по сообщениям, не касается граждан ЕС/ЕЭЗ. Перед сделкой после 2026 года подтвердите принятый текст.
• Что платится с новостройки: НДС или налог на передачу? До 31 декабря 2026 налог на передачу для подходящих новостроек; проверьте дату.

Итог

В этом бюджете Греция вознаграждает чёткий выбор места. Окраины Афин, Ираклион и Лассити растягивают €70 000–200 000 дальше всего; Афины, Салоники и Ханья быстро съедают верхний уровень. Закладывайте 7–12% расходов, проверьте правовой статус здания, а если вы вне ЕС, следите за датой налога.

Что это значит для обычного покупателя:

• Сначала выберите район, потом уровень: одни и те же €150 000 это 60 м² в одном городе и 45 м² в другом.
• Сравнивайте цены запроса за м² в конкретном районе, а не среднюю по стране: лучшие районы Греции.
• Расходы на покупку и ремонт считайте отдельно от цены.
• Покупателям не из ЕС: до резервирования подтвердите статус налога и разрешения.
• Работайте со своим юристом и посмотрите Крит и острова и стоимость жизни в Греции.

Если нужен второй взгляд на шорт-лист, независимый консультант на стороне покупателя поможет сравнить варианты и привлечь местного юриста. D.H. Realting работает из Варшавы как независимый консультант; спросите, как нам платят, как спросили бы любого.