Купить квартиру на Кипре, где отдыхаешь: 11 месяцев сдаю, месяц живу сам — расчёт на 2026 год

Кратко. Однокомнатная квартира в Пафосе, купленная примерно за €220 000 и сдаваемая одиннадцать месяцев, может приносить около 5,8% чистыми в год до налога на доход при наших иллюстративных допущениях. Если месяц для себя взять в июле, доходность падает до 4,7%, если в феврале, то до 5,6%. Выбор месяца важнее самого правила «один месяц». Все цифры мы посчитали сами (октябрь 2026 года), это не рыночные данные.

Кипр — естественное первое место, о котором думают в этой модели: около 4,5 млн туристов в год, длинный сезон, стабильная правовая рамка ЕС и рынок, где посуточная аренда регистрируется, но доступна иностранным владельцам. В статье разбираем, сколько на самом деле зарабатывает владелец, сдающий жильё одиннадцать месяцев и живущий в нём один, какой месяц взять, что значат правила регистрации для дома, которым вы пользуетесь сами, и сколько стоит покупка. Она продолжает обзор модели и расчёт «месяца владельца». Это не налоговая и не юридическая консультация.

Насколько Кипр сезонный

Статистическая служба Кипра насчитала 4 534 073 туристических прибытия в 2025 году (цифры приводит Cyprus Business News). Для владельца важна форма года:

• январь 112 100, февраль 133 760, март 200 736
• апрель около 419 000 (наше вычитание из опубликованной суммы за январь-апрель)
• май 479 160
• июль 589 116, август 602 026, сентябрь 570 635
• декабрь 156 959; октябрь и ноябрь вместе около 772 000 (наше вычитание из годового итога)

В августе гостей примерно в 5,4 раза больше, чем в январе. Для сдающего это значит: четыре летних месяца дают большую часть дохода, весна и осень вполне приличные, четыре зимних месяца приносят мало. В модели мы берём именно такое деление: высокий сезон с июня по сентябрь, межсезонье в апреле, мае, октябре и ноябре, низкий сезон с декабря по март. Цифры за июнь мы не нашли, поэтому граница высокого сезона — наше допущение.

Где зарабатываются деньги: три примера квартир

Все цены взяты из наших статей о ценах и расходах при покупке на Кипре и о доходности аренды на Кипре.

• Около €170 000, однокомнатная квартира в Ларнаке. Средняя цена квартиры в Ларнаке в первой половине 2026 года была около €171 000. Низкий вход, приморский город с длинным межсезоньем и сильный рост цен
• Около €220 000, однокомнатная квартира в Пафосе. Самый туристический из трёх рынков; курортные районы — Като Пафос и Корал Бэй. По нашей статье о доходности для такого размера около 4,8% брутто при долгосрочной аренде
• Около €325 000, двухкомнатная квартира в Пафосе. Подходит семье или двум парам; доходность долгосрочной аренды около 4,4% брутто, поэтому расчёт держится на посуточной сдаче

Лимассол в нашей статье о доходности назван самым сильным рынком круглый год, но при €265 000 за однокомнатную и заметно больше за любую побольше он скорее для долгосрочной аренды и роста капитала, чем для посуточной. Если вам главное быть у моря летом, три примера выше подходят модели лучше. Районы и цены смотрите в статьях лучшие районы Кипра и что можно купить за €150 000–600 000.

Что говорят данные по посуточной аренде и насколько им верить

Трекеры расходятся. По Пафосу BnbCalc показывает среднюю цену ночи €162, Airbtics — медианную заполняемость 78% при цене €92 за период с ноября 2024 по октябрь 2025, AirDNA — 66% заполняемости при цене около $113. По Ларнаке BnbCalc даёт 48% и €95, но объединяет её с Айя-Напой и Протарасом, а Airbtics называет 75%. По Лимассолу нашёлся только один район: заполняемость 43,1% и цена $160. Это оценки платформ за разные периоды, а не официальная статистика. Поэтому мы взяли круглые осторожные допущения, а не данные одного трекера.

Модель: одиннадцать месяцев против двенадцати

Допущения для однокомнатной квартиры в Пафосе за €220 000 (все иллюстративные): цена ночи €130 в высокий сезон, €85 в межсезонье, €55 в низкий сезон; заполняемость 80%, 60% и 35%. Это около 213 занятых ночей в год, 58% заполняемости и около €21 240 выручки. Переменные расходы — 28% выручки: управляющий 20%, комиссии платформы и платежей 3%, резерв на износ и замену 5%. Постоянные расходы — €2 600 в год на коммунальные услуги, обслуживание дома, муниципальные платежи и страховку. Уборку и бельё считаем оплаченными гостями через сбор за уборку. Налог на доход и стоимость ипотеки не учитываем.

• Выручка за двенадцать месяцев: около €21 240
• Чистыми до налога на доход: около €12 690, то есть 5,77% от цены
• Месяц владельца в июле: вы теряете около €3 220 выручки, это около €2 320 чистыми. Чистыми остаётся около €10 370, или 4,71%
• Месяц владельца в мае или октябре: потеря чистыми около €1 140. Остаётся около €11 550, или 5,25%
• Месяц владельца в феврале: потеря чистыми около €390. Остаётся около €12 300, или 5,59%

Тот же метод для двух других квартир. Квартира в Ларнаке за €170 000 (цена ночи €100, €70, €50; заполняемость 75%, 55%, 35%; постоянные расходы €2 300) даёт около €9 190 чистыми, или 5,41%, за двенадцать месяцев и около €7 520, или 4,42%, если взять июль. Двухкомнатная в Пафосе за €325 000 (цена ночи €190, €125, €80; заполняемость как в первом примере; постоянные расходы €3 800) даёт около €18 580, или 5,72%, и около €15 190, или 4,67%, если взять июль. Для сравнения: наша статья о доходности даёт 4,5–5,9% брутто для долгосрочной аренды и считает реалистичными 3–4% чистыми. Выходит, что премия посуточной сдачи — примерно один-два пункта, а при июле в роли месяца владельца — около одного пункта.

Вывод простой. Месяц владельца не бесплатный, и в этом примере июль обходится примерно в шесть раз дороже февраля. Если вы отдыхаете на Кипре только в разгар лета, модель стоит вам примерно один процентный пункт чистой доходности в год. Если можете приехать поздней осенью или ранней весной, теряете гораздо меньше.

Регистрация: что она значит для дома, которым вы пользуетесь сами

Любая посуточная аренда на Кипре требует регистрационного номера от Заместителя-министерства туризма, и номер должен стоять в каждой рекламе и каждом объявлении. С 20 мая 2026 года регламент ЕС 2024/1028 обязывает платформы, такие как Airbnb и Booking.com, показывать номер и передавать данные об объявлениях властям. Регистрация относится к объекту независимо от гражданства владельца и идёт вместе с недвижимостью, поэтому уже зарегистрированная квартира для вас ценнее незарегистрированной. Процедуру и штрафы объясняет наша статья о правилах краткосрочной аренды. В источниках мы не нашли запрета владельцу самому жить в зарегистрированной квартире часть года, но запрет могут ввести правила дома: в управляемом комплексе ассоциация собственников вправе ограничить сдачу или потребовать определённого использования. До задатка попросите у продавца регистрацию, правила ассоциации и договор управления; в нашем руководстве по лицензиям, правилам дома и страховке есть чек-лист.

Налоги коротко

Нерезиденты платят на Кипре подоходный налог с кипрской аренды. Наша статья о доходности приводит вычет на износ 20% от валовой аренды, подоходный налог 20–35% на более высокий доход и взнос на здравоохранение 2,65% с валовой аренды. К краткосрочной аренде могут относиться иначе, чем к долгосрочной, а правила о том, как налог учитывает ваш собственный месяц, мы не нашли. Считайте цифры чистой доходности выше цифрами до налога и спросите кипрского бухгалтера; см. как облагаются дни личного использования и аренда. Налог на прирост капитала при последующей продаже описан в статье налог на прирост капитала на Кипре.

Сколько стоит покупка

На вторичную квартиру за €220 000 по методу нашей статьи о ценах выходят сборы за передачу права около €5 380 (шкала 3%, 5% и 8%, вдвое меньше для вторичного жилья) и услуги юриста около €2 620 с НДС, всего около €8 000, или 3,6%, до комиссии агента и стоимости ипотеки. На новостройку вместо сборов за передачу права действует НДС 19%: €41 800 с €220 000. Сниженный НДС 5% действует, как сообщается, только для основного постоянного жилья, поэтому за дом для отпуска обычно платят 19%; уточните у юриста. Прочитайте новостройка или вторичка на Кипре и ипотеку для иностранцев, прежде чем решать. К обещанным доходностям относитесь скептически: гарантированная аренда и подвох.

Управление издалека

При одиннадцати месяцах сдачи нужен управляющий, который заблокирует ваш месяц, уберёт между гостями и будет отвечать за ключи; на Кипре обычны 18–25% выручки. Наше руководство по управлению домом за границей описывает пункт о проживании владельца и календарь.

Ошибки, которых стоит избежать

• Купить незарегистрированную квартиру в расчёте на то, что регистрация «потом»
• Взять месяц в июле или августе, не посчитав потери
• Считать рекламную валовую доходность вашей чистой
• Не проверить правила дома о краткосрочной аренде и сбор за обслуживание
• Заплатить НДС 19% с новостройки, когда расчёт строился на 5%
• Внести задаток до проверки права собственности, регистрации и договора управления

Чек-лист перед покупкой

• Зарегистрирован ли объект в Заместителе-министерстве туризма и может ли регистрация перейти к вам?
• Что говорят правила дома и сбор за обслуживание о посуточной аренде и вашем собственном проживании?
• Какой месяц вы возьмёте и сколько это стоит в потерянной чистой прибыли по вашим цифрам?
• Какой режим НДС или сборов за передачу права относится к этому объекту?
• Сколько берёт управляющий и позволяет ли договор заблокировать ваш месяц?
• Какой налог на аренду на Кипре и в вашей стране?

Вопросы и ответы

Можно ли жить в своей кипрской квартире один месяц, а остальное время сдавать? В источниках мы не нашли запрета, если квартира зарегистрирована для посуточной аренды и правила дома это допускают. Проверьте регистрацию и правила ассоциации до покупки.

Какой месяц брать? Месяц низкого сезона стоит гораздо меньше летнего: в нашем примере около €390 чистыми за февраль против около €2 320 за июль.

Доступен ли НДС 5% для дома для отпуска? Сообщается, что он относится к основному постоянному жилью, то есть обычно нет. Спросите юриста.

Сколько остаётся после расходов? Наша иллюстративная чистая доходность до налога на квартиру за €220 000 — около 5,8% при двенадцати месяцах сдачи, около 5,6%, если взять февраль, и около 4,7%, если июль. Реальный результат зависит от объекта, управляющего и года.

Не лучше ли сдавать на долгий срок? Долгосрочная аренда даёт более стабильный доход и дешевле в управлении, но пользоваться квартирой вы не сможете. Сравнение — в нашей статье о доходности.

Статья носит информационный характер и не является юридической, налоговой или инвестиционной консультацией. Все цифры дохода — иллюстративная арифметика на названных допущениях; перед покупкой проверьте актуальные правила и цифры у местных специалистов.