Заявленная доходность в Болгарии и Португалии выглядит похожей. После налогов, расходов на покупку и пустых месяцев разрыв сжимается до долей процента. Расчёт на 150 000 евро с показанными допущениями.
Запросы про доходную недвижимость в Болгарии и в Португалии обычно заканчиваются заявленной доходностью, 5–6 процентов для городской квартиры. Но важно, что останется на вашем счёте. В этой статье две страны поставлены рядом при одном и том же бюджете: мы взяли валовую доходность из наших материалов по отдельным странам (Болгария, Португалия), налоговые правила каждой страны и явно названный набор допущений. Арифметика наша, это иллюстрация, а не рыночные данные. Цифры ориентировочные на октябрь 2026 года.
Заявленные цифры
- Болгария: валовая доходность около 4,2 процента в Софии, около 4,3–5,2 в Варне и около 5,1–5,3 в Бургасе. Global Property Guide за третий квартал 2026 года показывает Софию примерно на 3,84, а Варну на 4,29 процента. Курорты называют выше, но они зависят от короткого сезона.
- Португалия: валовая доходность около 3,8–4,3 процента в Лиссабоне и около 4,0–4,8 в Порту, а в «тонких» внутренних рынках 6–8. Idealista даёт по стране 6,2 процента на ценах предложения, и цифра падает год к году, а Global Property Guide — около 4,3.
Если смотреть только на валовую доходность, крупные города Болгарии и приморские города Португалии близки. Внутренние города Португалии и болгарское побережье выше, но у обоих есть подвох, описанный ниже.
Налог на аренду: главное различие
- Болгария: нерезидент, по сообщениям, платит 10 процентов с валовой аренды без вычета расходов; налог удерживает арендатор, если это компания, или платит сам владелец, если арендатор физическое лицо. Резиденты ЕС и ЕЭЗ могут выбрать подачу годовой декларации и налогообложение как резидент, что даёт вычет 10 процентов и эффективную ставку около 9 процентов с валовой аренды. Ваша страна проживания может обложить тот же доход, смотрите налог на доходы от зарубежной аренды для резидентов Польши, если это про вас.
- Португалия: арендодатель-нерезидент обычно облагается по плоской ставке 25 процентов с чистого дохода от аренды, после допустимых расходов. Налоговый пакет по жилью 2026 года вводит сниженную ставку 10 процентов для договоров с умеренной арендой (потолок аренды около 2 300 евро в месяц; источники расходятся по минимальному сроку договора). Подтвердить, что нерезидент может ею воспользоваться, мы не смогли, поэтому считайте это возможным плюсом, который надо проверить с португальским бухгалтером, а не базовым сценарием.
Налог в Болгарии ниже по ставке, но берётся с валовой аренды; в Португалии выше по ставке, но берётся с чистой. Когда расходы малы, болгарское правило легче, а когда расходы велики, разница сужается.
Одни и те же 150 000 евро в обеих странах
Допущения, одинаковые в каждом случае: цена покупки 150 000 евро; один пустой месяц в году; текущие расходы (сборы дома, страховка, ремонт) 1 процент цены в год; без управляющей компании и без ипотеки; налог на имущество 0,15 процента цены в год в Болгарии и 0,2 в Португалии; расходы покупателя 6 процентов в Болгарии (середина диапазона 4–8 процентов из нашего гайда по ценам Болгарии) и 9 процентов в Португалии (середина диапазона 8–10 процентов из нашего гайда по ценам Португалии). Налог — базовый сценарий для нерезидента в каждой стране.
- София, валовая доходность 4,2 процента: аренда 6 300 евро, собрано 5 775. После текущих расходов (1 500), налога на имущество (225) и 10 процентов налога с собранной аренды (578) остаётся около 3 470 евро: 2,3 процента цены и 2,2 процента от реально потраченных 159 000 евро.
- Варна или Бургас, валовая доходность 5,2 процента: аренда 7 800 евро, собрано 7 150. После расходов и налога остаётся около 4 710 евро: 3,1 процента цены и 3,0 процента от потраченных 159 000 евро.
- Порту, валовая доходность 4,4 процента: аренда 6 600 евро, собрано 6 050. После текущих расходов (1 500), налога на имущество (300) и 25 процентов налога с остатка (около 1 060) остаётся около 3 190 евро: 2,1 процента цены и 2,0 процента от потраченных 163 500 евро. Если бы действовала ставка 10 процентов, осталось бы около 3 825 евро: 2,6 процента цены и 2,3 процента потраченных.
- «Тонкий» внутренний рынок Португалии, валовая доходность 6,5 процента: аренда 9 750 евро, собрано 8 940. После расходов и 25 процентов налога остаётся около 5 350 евро: 3,6 процента цены и 3,3 процента от потраченных 163 500 евро. При налоге 10 процентов было бы около 6 420 евро, или 4,3 процента цены.
Картина простая. Разрыв в заявленной доходности в один пункт и больше сжимается до нескольких десятых после учёта налогов и расходов, и столичные и приморские города обеих стран оказываются на уровне примерно 2–3 процентов цены. Более высокие результаты (3–4 процента) появляются только у Варны и Бургаса и у внутреннего рынка Португалии, то есть именно у «тонких» рынков. В эти цифры не входят комиссия управляющей компании (обычно нужна, если вы живёте за границей), проценты по ипотеке, налог в вашей стране и изменение цены самой квартиры.
Где какая страна работает
Болгария лучше всего работает для небольшой квартиры, купленной за наличные в большом городе с глубоким пулом арендаторов, по справедливой цене и сдаваемой надолго. В Софии есть студенты и специалисты; на побережье Бургаса и Варны летний рынок больше, но, как показывает наш болгарский гайд, владельцы на курортах сталкиваются с коротким сезоном, растущими сборами и в 2026 году с падением числа сделок. Аренда двухкомнатной квартиры в центре Софии названа в агентских обзорах на уровне 800–1 100 евро в месяц; надёжной цифры по Пловдиву мы не нашли.
Португалия лучше всего работает там, где вы цените ликвидность, более крупную и международную базу арендаторов и шанс роста цены выше, чем заявленную доходность. Цены выросли на 16,5 процента год к году во втором квартале 2026 года, а арендные ставки были на уровне или снижались; медианная аренда однокомнатной квартиры в Порту около 1 003 евро в месяц, в Лиссабоне около 1 409 евро (idealista, второй квартал 2026). Внутренние города показывают более высокую доходность, но рынок там «тонкий», перепродажа медленная, а рост цен слабее.
Риски, которых доходность не показывает
- Регулирование: в Португалии краткосрочная аренда строго регулируется, смотрите правила краткосрочной аренды в Португалии; у Болгарии свои правила, смотрите правила краткосрочной аренды в Болгарии. Не закладывайте в бюджет посуточный доход, пока не проверили конкретный объект.
- Выход: цены в Болгарии быстро росли, а курортный сегмент в 2026 году остывает, цены в Португалии росли быстрее аренды. Продажа облагается отдельно, смотрите налог на прирост капитала в Болгарии и налог на прирост капитала в Португалии.
- Расходы покупателя: в Португалии они выше, и с мая 2026 года нерезиденты платят плоский IMT 7,5 процента при покупке жилья, с исключениями (источники расходятся по точной дате начала).
- Специфические риски каждого рынка: инвестиции в Болгарию и инвестиции в Португалию.
Что выбрать
- Если для вас важнее более высокая чистая доходность при небольшом бюджете и вы принимаете более «тонкий», местный рынок, то по этим цифрам чуть впереди Варна и Бургас или удачно купленная квартира в Софии.
- Если для вас важнее ликвидный актив на признанном рынке с большим международным спросом и вы согласны на чистую доходность около 2 процентов, лучше подходят Порту или Лиссабон, а ставка налога 10 процентов, если вам она доступна, помогла бы.
- Если вам не хватает ни той, ни другой цифры, учтите, что финансирование, валюта и ваше налоговое резидентство могут изменить картину сильнее, чем выбор страны. Смотрите ипотека для иностранцев в Болгарии и в Португалии.
Вопросы и ответы
Где доходность выше, в Болгарии или в Португалии? По заявленной валовой доходности они близки в больших городах и выше в «тонких» рынках обеих стран. После налогов и расходов в нашем примере Варна и Бургас чуть впереди Порту, а София и Порту близки.
Платят ли налог в обеих странах? Налог на аренду платят там, где находится объект. Нужно ли платить налог и дома и даёт ли договор зачёт, зависит от вашей страны проживания. Спросите консультанта.
Относится ли ко мне налог 10 процентов в Португалии? Его заявили в 2026 году для договоров с умеренной арендой. Подтвердить, что нерезиденты под него подпадают, мы не смогли, поэтому проверьте это, прежде чем на него рассчитывать.
Поднимет ли доходность посуточная аренда? Иногда, но это самая регулируемая и самая сезонная часть обоих рынков. Смотрите краткосрочная или долгосрочная аренда.
Как мы помогаем
Мы подбираем арендные объекты в Болгарии и Португалии под ваш бюджет и цель, считаем чистую доходность с реальными местными расходами и координируем юристов и налоговых консультантов. Рынки можно посмотреть на странице Болгарии и странице Португалии.
Материал носит информационный характер и не является юридической, налоговой или инвестиционной консультацией. Доходность, налоги и правила ориентировочные и меняются.