Италия или Греция: что выгоднее для покупки недвижимости

Италию и Грецию часто сравнивают те, кто ищет дом в тёплом климате или объект под аренду в ЕС. Рынки различаются по ценам, расходам на покупку, налогам и правилам для покупателей не из ЕС. Сравнение основано на наших датированных материалах и официальных источниках на октябрь 2026 года. Цифры ориентировочные и меняются. Мы не утверждаем, что одна страна лучше: показываем, кому что подходит.

Входная цена и цена за м²

Италия: по отчёту idealista за второй квартал 2026 года вторичное жильё в среднем стоит около 1 903 евро за м² (+4,1% за год). Среднее скрывает огромный разброс: Милан около 5 165 евро, Флоренция 4 623, Рим 3 429, на юге заметно дешевле. Это цены предложения, а не завершённых сделок. См. цены на недвижимость в Италии и расходы на покупку.

Греция: Банк Греции сообщил о росте цен на квартиры в городах примерно на 5,3% за второй квартал 2026 года (предварительные данные). Один рыночный источник даёт ориентиры по объявлениям: в центре Афин около 2 500-4 500 евро за м², в Салониках 1 800-3 000, на Крите 2 000-4 000, на Кикладах от 5 000 до 12 000 и выше. См. цены на недвижимость в Греции и расходы на покупку.

В обеих странах средняя цифра по стране мало что говорит. Сравнивайте актуальные объявления в нужном районе, на нужном этаже и в нужном состоянии.

Расходы на покупку и налоги

Италия: регистрационный налог 2% для основного жилья или 9% для второго дома, считается от кадастровой стоимости, плюс нотариус (примерно 1-3%), комиссия агента (около 3% плюс IVA, если он участвует) и юрист. Итого примерно 10-15% сверх цены, в некоторых руководствах до 20%.

Греция: налог на передачу 3% плюс муниципальная надбавка (всего 3,09%), нотариус около 2%, земельный реестр около 0,5%, юрист около 1-2% плюс НДС, агент около 2-4% плюс НДС. Итог обычно называют в пределах 7-12% в зависимости от НДС и агента.

Для новостроек логика иная. Греция приостановила обычный НДС 24% для подходящих новостроек до 31 декабря 2026 года, поэтому покупатели платят меньший налог на передачу; что будет с 2027 года, мы не подтвердили. В Италии новостройка от застройщика облагается IVA вместо регистрационного налога. См. новостройка или вторичка в Италии и в Греции.

Правила для покупателей не из ЕС

Граждане ЕС покупают в обеих странах на тех же условиях, что и местные. Для граждан не из ЕС без итальянского вида на жительство итальянский нотариус проверяет взаимность: мог ли бы итальянец купить в стране покупателя на сопоставимых условиях. Свой случай нужно подтвердить до подписания.

В Греции министр финансов объявил, что с 1 июля 2027 года налог на передачу вырастет с 3% до 15% (около 15,45% с надбавкой) для граждан не из ЕС и ЕЭЗ без долгосрочного греческого резидентства, для жилья, которое покупают физические лица. Это заявление: подтверждения, что оно стало законом, мы не нашли, поэтому проверяйте актуальный статус. См. нашу новость. В некоторых приграничных районах Греции может понадобиться дополнительное разрешение; попросите юриста проверить конкретный объект.

Доходность аренды и налог с аренды

Италия: валовая доходность примерно 6-8% в более дешёвых южных и средних городах (Палермо, Бари, Неаполь, Турин) против примерно 3,5-5,5% в Милане, Флоренции и Риме. После налога, IMU, расходов на дом и пустых месяцев разумный ориентир для планирования 3-4% чистыми. При долгосрочной аренде можно применять плоский налог cedolare secca 21% (10% по договорам с согласованной арендой в подходящих муниципалитетах); подтверждения, что собственник-нерезидент может выбрать этот режим, мы не нашли, поэтому уточните у итальянского бухгалтера. См. доходность аренды в Италии.

Греция: средняя валовая доходность около 4,4% (Global Property Guide, 2 кв. 2026), для Афин около 5,4%, выше для небольших квартир в недорогих районах и ниже для крупных и премиальных; чистая обычно на 1,5-2 пункта меньше. Аренда, по имеющимся сведениям, облагается по четырёхступенчатой шкале от 15% до 45%; детали уточните у греческого бухгалтера. См. доходность аренды в Греции.

Если вы живёте в Польше или другой стране ЕС, ваша страна проживания может тоже облагать зарубежную аренду; см. налог на аренду за рубежом для налоговых резидентов Польши.

Краткосрочная аренда

Италия по бюджетному закону 2026 года оставляет 21% на первый объект краткосрочной аренды и применяет 26% со второго, нужен код CIN и местные правила; см. правила краткосрочной аренды в Италии. В Греции для краткосрочной аренды нужна регистрация AMA, новые регистрации заморожены в центре Афин (районы 1-3) и в первом районе Салоник, а продление до конца 2027 года анонсировано (уточняйте, что принято законом); см. правила краткосрочной аренды в Греции. В обеих странах считайте сначала долгосрочную аренду, а доход от посуточной сдачи рассматривайте как бонус.

Вид на жительство

Ни одна из стран не даёт ВНЖ за любую покупку. В Греции пока действует «золотая виза» через недвижимость: порог 800 000 евро в Аттике, Салониках, на Миконосе, Санторини и крупных островах, 400 000 евро в остальных местах, один объект не менее 120 м² и запрет на краткосрочную аренду; см. золотую визу Греции. У итальянской инвесторской визы четыре направления (государственные облигации, компания, стартап, благотворительность), и покупка жилья среди них нет; см. золотую визу Италии. У обеих стран есть отдельные визы для цифровых кочевников.

Ипотека, текущие расходы и риски

Текущие расходы: в Италии IMU на второй дом (базовая ставка 0,86%, до примерно 1,06% на местном уровне; нерезиденты обычно не получают льготу для основного жилья) и TARI; в Греции ENFIA, примерно от 2 до 16,20 евро за м² в зависимости от зоны. Финансирование: см. ипотеку для иностранцев в Италии и в Греции. Общие риски: право собственности, законность планировки и незарегистрированные перестройки; используйте чек-лист вторички в Италии и в Греции.

Климат и образ жизни

Италия разнообразна: города севера, озёра, Тоскана, Апулия и Сицилия, в большинстве городов жизнь идёт круглый год. Греция это Афины, Салоники и острова; на островах сезон короткий, поэтому годовая заполняемость заметно ниже пиковых цифр из объявлений (по сообщениям, средняя заполняемость краткосрочной аренды в 2026 году около 41%). Авиасообщение лучше с городами, чем с небольшими островами; проверьте свой маршрут.

Кому что подходит

• Если вам нужен более широкий выбор городов, долгосрочная аренда в среднем городе и вам важно отсутствие объявленного роста налога для покупателей не из ЕС, склоняйтесь к Италии, принимая более высокие расходы на покупку и разброс между регионами.
• Если важны более низкие расходы на покупку, путь к золотой визе или квартира в Афинах при умеренном бюджете, склоняйтесь к Греции, принимая регуляторные изменения для краткосрочной аренды и объявленный налог 2027 года для покупателей не из ЕС.
• Если планируете посуточную аренду в центре Афин или в крупном итальянском городе, сначала проверьте лицензию, в любой из стран.
• Если вы гражданин ЕС, правила для не-ЕС для вас менее важны; сравнивайте расходы и доходность по конкретному объекту.

FAQ

Что дешевле, Италия или Греция? Зависит от города. Среднее по Италии (1 903 евро за м²) выглядит низким, но Милан и Флоренция дороги. Центр Афин и острова тоже дороги. Сравнивайте районы. В Италии расходы на покупку выше? Как правило, да: примерно 10-15% против 7-12% в Греции. Может ли гражданин не из ЕС купить в обеих странах? В целом да; Италия проверяет взаимность, а в Греции объявлен рост налога с 2027 года. Даёт ли покупка ВНЖ? В Греции возможно через золотую визу выше порогов, в Италии нет. Где доходность аренды выше? Валовые цифры в более дешёвых городах схожи; чистая зависит от налога и лицензий.

Как мы помогаем

Мы трёхъязычная платформа (английский, русский, польский), которая подбирает объекты и координирует независимых местных юристов и налоговых консультантов. См. страницу Италии, страницу Греции и сравнение стран. Текст носит информационный характер и не является юридической, налоговой или инвестиционной консультацией; правила и цифры меняются, поэтому проверяйте актуальное положение по официальным источникам, например Банк Греции и Agenzia delle Entrate, и у своих консультантов.