Где покупать для аренды: сравнение стран по доходу

У каждой страновой страницы своя доходность, и сравнить эти цифры напрямую почти нельзя. Здесь рядом поставлены около дюжины рынков только по арендной экономике, на основе цифр из наших датированных гайдов (октябрь 2026), в первую очередь доходности аренды по странам 2026. Это не рейтинг «где покупать», и никакая доходность не гарантируется. Цифры ниже указаны брутто, если не сказано иначе, и в основном взяты у агрегаторов, брокеров и порталов, а не из официальной статистики.

Как сравнивать: брутто, нетто и что скрывает цифра

• Брутто-доходность: годовая аренда, делённая на цену. Нетто: то, что остаётся после коммунальных и эксплуатационных платежей, управления, простоев, местного налога на недвижимость, подоходного налога и ремонта. В наших гайдах нетто обычно на 1,5-2 пункта ниже брутто, а для посуточной аренды разрыв больше.
• Доходность в слабой валюте не равна доходности в евро. Больше всего это важно для Турции.
• Доходность посуточной аренды зависит от лицензии и сезона, которые могут измениться. См. посуточная и долгосрочная аренда.
• Ваша страна проживания тоже может облагать аренду налогом: см. налог на аренду за рубежом для резидентов ЕС по странам.

Высокая заявленная доходность: Грузия, Турция, Армения

Грузия: около 7-8% брутто в 2026 году, но в Батуми доходность смещается к 7% брутто и 2-4% нетто; заголовок формируют посуточный спрос и предложения «гарантированной аренды» (доходность в Грузии). Турция: примерно 6-8% брутто в лирах и около 4-5% нетто в лирах. В октябре 2025 евро стоил около 48,7 лиры, в середине июля 2026 около 53,8, поэтому часть доходности съедает курс; долгосрочную аренду можно повышать лишь до среднегодовой инфляции за двенадцать месяцев (доходность в Турции). Армения: около 6-8% брутто, но по оценкам агентов и юристов, а не по официальным данным (гайд по Армении).

Страны Залива: Дубай и Саудовская Аравия

Дубай: премиальные квартиры около 5-6% брутто, средний сегмент 7-9%, нетто примерно на 2 пункта ниже. По данным Cushman and Wakefield, цены по городу во втором квартале 2026 упали примерно на 4%, и ожидается новое предложение; для посуточной аренды нужна лицензия (доходность в Дубае). Подоходного налога в ОАЭ нет, но страна вашего проживания всё равно может обложить аренду. Саудовская Аравия: заявленные 6-9% брутто, нетто обычно 3-5%, арендные ставки в Эр-Рияде заморожены до 2030 года (доходность в Саудовской Аравии). По Оману мы здесь цифр не приводим; см. реалистичная доходность в Омане.

Южная Европа: Испания, Италия, Португалия, Греция, Кипр

Испания: в среднем около 6,5% брутто, но Мадрид около 4,7%, Аликанте около 7,8%; реалистичное нетто 2-4%. В мае 2026 года Верховный суд отменил общенациональное требование регистрационного номера для туристической аренды, но регионы по-прежнему могут требовать собственную лицензию (доходность в Испании). Италия: в среднем около 6,6% брутто, Милан 3,5-5%, разумный ориентир нетто 3-4% (доходность в Италии). Португалия: около 4-5% брутто в крупных городах, но квартира в Лиссабоне даёт ближе к 2-3% нетто, а лицензии на местное размещение относятся к самым зарегулированным в Европе; в Лиссабоне с декабря 2025 действуют ограничения (доходность в Португалии). Греция: в среднем около 4,4% брутто, небольшие квартиры в Афинах 6-8%, острова заметно ниже; загрузка посуточной аренды по стране в 2026 году оценивается примерно в 41%, а новые регистрации в центре Афин заморожены (доходность в Греции). Кипр: около 4,5-5,9% брутто в зависимости от города и площади, нетто на 1,5-2 пункта ниже (доходность на Кипре).

Адриатика и Чёрное море: Черногория и Болгария

Черногория: около 4-5% брутто и реалистичное нетто 3-4% (доходность в Черногории). Болгария: в среднем около 4,2% брутто; София около 4,2%, Бургас около 5,1-5,3%. Один брокер приводит 6,2-6,8% нетто для курортных квартир, но это предполагает более полный сезон, чем у большинства владельцев; зона у гондолы Банско оценивается примерно в 35% загрузки. Аренда облагается налогом 10% по плоской ставке, у нерезидентов он удерживается у источника (доходность в Болгарии).

Сезонность и регуляторный риск рядом

• Сильный сезон и тонкая зима: острова Греции, курорты Болгарии, побережье Черногории, Алгарве. Считайте реальное число месяцев, когда можно сдавать.
• Спрос круглый год: Мадрид, Милан, Лиссабон, София, Стамбул, Дубай. Доходность часто ниже, простои предсказуемее.
• Ужесточение правил посуточной аренды: Лиссабон, центр Афин, часть регионов Испании и общеевропейские регистрационные номера в объявлениях с 20 мая 2026. План, который работает только как посуточная аренда, самый хрупкий.
• Ограничения роста аренды: Турция (предел, привязанный к инфляции) и Эр-Рияд (заморозка до 2030). Проверьте ограничения, прежде чем рассчитывать на рост ставок.

Кому что подойдёт

• Если нужен доход в твёрдой валюте с ограниченным регуляторным риском, смотрите на евро-рынки среднего диапазона (Италия вне Милана, прибрежные и вторичные города Испании, София и Бургас) и принимайте нетто около 3-4%.
• Если готовы принять валютный и регуляторный риск ради более высокой заявленной доходности, смотрите на Грузию или Турцию и считайте нетто в евро, а не в лирах или лари.
• Если нужна юрисдикция с лёгкой налоговой нагрузкой и вы допускаете ценовые циклы, подойдёт Дубай, с учётом снижения цен и роста предложения в 2026 году.
• Если нужен второй дом, которым вы тоже пользуетесь, подойдут сезонные рынки (острова Греции, Черногория, Кипр) с более низкой доходностью.
• Если весь расчёт держится на посуточной аренде, сначала проверьте правила лицензирования; если план не сработает, останется ли смысл в долгосрочной сдаче?

FAQ

В какой стране самая высокая доходность аренды? По заявленным цифрам брутто это Грузия, Турция, Саудовская Аравия и Армения, но у каждой есть валютный, регуляторный риск или риск данных. Хороши ли 3-4% нетто? Для стабильных рынков ЕС это нормальный результат. Можно ли сравнивать эти цифры напрямую? Лишь приблизительно: источники, даты и определения различаются. Платят ли налог в двух странах? Возможно; решает метод договора об избежании двойного налогообложения, спросите консультанта.

Полезные официальные источники: Dubai Land Department для правил Дубая и INE Испании для индексов цен.

Как мы помогаем

Мы трёхъязычная платформа: подбираем объекты и координируем независимых местных юристов и налоговых консультантов. Мы формируем короткий список рынков под вашу цель и считаем нетто по вашим допущениям. Текст носит информационный характер и не является юридической, налоговой или инвестиционной консультацией; проверяйте актуальные правила и цифры перед покупкой.