Купить квартиру в Греции, где вы отдыхаете: 11 месяцев сдавать, месяц жить самому. Расчёт

Кратко (октябрь 2026): однокомнатная квартира за €180 000 на Крите обходится примерно в €198 000 с расходами на покупку. По нашим иллюстративным допущениям при сдаче все двенадцать месяцев она приносит около €12 400 в год, а после управляющего, текущих расходов, ENFIA и греческого подоходного налога остаётся около €5 600 чистыми (2,8% от вложений). Если оставить себе август, из этой суммы уйдёт около €1 600, если ноябрь, то около €120. Такая модель помогает оплатить место для отпуска в Греции, но не работает как доходная инвестиция.

Идея и кому она подходит

Вы каждый год возвращаетесь на один и тот же греческий остров или побережье. Вместо бронирования каждое лето вы покупаете квартиру, сдаёте её в сезон и оставляете себе один месяц. Загруженные июль и август «несут» год. Подвох в том, что греческие сезоны короткие: с ноября по март многие курортные районы почти пусты, так что одиннадцать месяцев сдачи это не одиннадцать равных месяцев.

Статья ставит цифры на модель для Греции. Она стоит рядом с общим разбором (обзор) и методом выбора месяца (месяц владельца против дохода от аренды).

Подходит покупателю, который и так проводил бы в квартире три-четыре недели в год, готов к чистой доходности в несколько процентов и спокойно работает с местным управляющим. Не подходит тому, кому квартира нужна в июле и августе и кто при этом ждёт окупаемости.

Сезонность греческих курортов

Источники сильно расходятся по заполняемости, потому что используют разные выборки и периоды. Мы даём диапазон, а не одну цифру.

• Крит, Ханья: AirROI показывает среднюю заполняемость около 45% и ставку около $205 за ночь за двенадцать месяцев, пик в августе и низкий сезон в январе, ноябре и декабре (около 17% заполняемости). Отдельная страница AirROI по городу Ханья даёт около 47% и $162. Airbtics показывает около 74% и €107 за период с сентября 2024 по август 2025. Разрыв между 45% и 74% это разрыв методов, а не рыночный факт.
• Корфу: AirDNA показывает около 64% заполняемости и около $239 за ночь за двенадцать месяцев; Airbtics показывает около 72% и €112 за период с июня 2024 по май 2025.
• Родос: Airbtics показывает около 72% и €110 для города Родос; AirROI около 44% и $161 для более широкой муниципальной единицы; BnbCalc около 35% и €180. По AirROI пик ставки приходится на август, минимум на ноябрь.
• По стране в целом отраслевая пресса сообщает около 41% заполняемости посуточной аренды в 2026 году и среднюю ставку около €104 (наш разбор доходности), а в лучших островных районах вроде Миконос-Хора, Орнос, Ия и Фира 53–54%.

Общая нить: летний пик, «плечо» в мае, июне, сентябре и октябре и пустая зима. Именно эту форму использует модель ниже.

Три курортных района и сколько стоит квартира

• Крит (Ханья и Ираклион). Запрашиваемые цены в Ханье примерно на 40% выше, чем в Ираклионе. Из нашей статьи о бюджетах для Греции следует примерно €3 100 за м² в Ханье и примерно €2 200 в Ираклионе, поэтому €200 000 покупают около 65 м² в Ханье против около 91 м² в Ираклионе (наши оценки); при €350 000 в Ханье получается около 113 м².
• Корфу. Подтверждённой цены за квадратный метр по Корфу у нас нет. Одно сообщение (мы видели его только в сводке поиска) говорит, что проект пространственного планирования для туризма ограничит жильё типа Airbnb на острове, а публичные консультации прошли в сентябре 2026 года. Считайте это неподтверждённым и проверьте окончательный текст до покупки.
• Родос. Подтверждённой цены за квадратный метр в наших материалах тоже нет. Родос относится к Додеканесу, а коммерческие гиды называют части Додеканеса приграничными зонами, где покупателю не из ЕС нужно разрешение Министерства обороны (от четырёх до восьми недель).

Недоступно внутри этих уровней: вилла на Миконосе или Санторини или дом с участком и видом на море в Ханье. Подробности в что можно купить в Греции за €70 000–350 000 и лучшие районы для покупки в Греции.

Расчёт: одиннадцать месяцев аренды против двенадцати

Всё в этом разделе это наша иллюстративная арифметика, а не рыночные данные. Допущения:

• Квартира: одна спальня на Крите, цена €180 000. При уровнях цен из нашей статьи о бюджетах это около 58 м² в Ханье или около 82 м² в Ираклионе (наша оценка).
• Расходы на покупку: 10% (€18 000), внутри диапазона 8,6–11,6% из нашей статьи о бюджетах для Греции, итого вложения €198 000.
• Заполняемость по месяцам, с января по декабрь: 12%, 12%, 18%, 35%, 50%, 65%, 78%, 85%, 65%, 45%, 18%, 18%.
• Средняя ставка за ночь по месяцам, в евро: 40, 40, 45, 55, 65, 85, 105, 115, 85, 65, 42, 45.
• Управляющий 20% выручки плюс 12% выручки на уборку, бельё, коммунальные услуги и комиссии платформ.
• Постоянные расходы €1 100 в год: ENFIA €300, платежи за дом €600, страхование гражданской ответственности, которого требует греческая регистрация, €200.
• Налог: шкала подоходного налога на 2026 год из нашего разбора доходности (15% до 12 000 евро, 25% до 24 000, 35% до 36 000, 45% сверх этого) с сообщаемым стандартным вычетом 5% вместо фактических расходов. Работает ли это так же для доходов с платформ и для нерезидентов, здесь не подтверждено.
• Климатический сбор (€0,50–15 за ночь) собирается с гостей и в выручку не входит.

Выручка по месяцам при этих допущениях, с января по декабрь, в евро: 149, 134, 251, 578, 1 008, 1 658, 2 539, 3 030, 1 658, 907, 227, 251.

Итог за полные двенадцать месяцев сдачи:

• Выручка €12 390 (153 забронированные ночи, заполняемость 42,0%, средняя ставка около €81).
• Управляющий и текущие расходы €3 965; постоянные расходы €1 100; подоходный налог около €1 766.
• Чистыми около €5 560, то есть 2,8% от вложений в €198 000. Валовая выручка составляет 6,9% цены, внутри 4–8%, которые агенты называют для домов отдыха на Крите и Корфу (это заявления агентов, а не рыночные данные).

Для сравнения: наш разбор доходности считает чистую доходность греческой городской квартиры на 1,5–2 пункта ниже валовой. Сезонная островная квартира с управляющим оказывается в той же области, чуть ниже афинской квартиры в долгосрочной аренде.

Какой месяц оставить себе

Вы теряете чистый доход, который принёс бы этот месяц. При тех же допущениях:

• январь €80, февраль €72, март €135, ноябрь €122, декабрь €135.
• апрель €311, октябрь €488, май €542.
• июнь и сентябрь по €891, июль €1 365, август €1 629.

Если оставить себе ноябрь, год даст около €5 438 чистыми (2,7% от вложений); при июле около €4 195 (2,1%); при августе около €3 931 (2,0%). Август забирает около 29% чистого дохода за весь год, ноябрь около 2%.

Разумный компромисс это «плечо». Май и октябрь обходятся при этих цифрах всего в €542 и €488, потому что тогда гости бронируют меньше ночей по более низким ставкам. Разбитый месяц, две недели в июне и две в сентябре, стоит около €890 в сумме против €1 629 за август.

Чувствительность

• Заполняемость на десять пунктов ниже в каждом месяце (годовая 32,0%): чистыми около €4 267, то есть 2,2%. Тогда август для себя оставляет около €2 830.
• Ставки на десять процентов ниже: чистыми около €4 893, то есть 2,5%.
• Чистый доход обращается в ноль при годовой заполняемости около 7%, если все месяцы падают вместе. Здесь не учтены цена замороженного капитала и уплаченные расходы на покупку.

Лицензия и регистрация, когда вы там ещё и живёте

Каждая краткосрочная аренда в Греции требует регистрационный номер AMA от налоговой службы AADE до появления на платформе бронирования. Сама квартира должна соответствовать требованиям: действующее разрешение на строительство, чистые документы о собственности, естественное освещение не меньше 10% площади пола, вентиляция не меньше 5%, высота потолка не меньше 2,5 м и работающий кондиционер (кроме высот выше 600 м). Правила безопасности включают один огнетушитель 6 кг на 100 м², дымовые извещатели, УЗО, страхование гражданской ответственности у разрешённого страховщика, сертификат о дезинсекции и аптечку. Штрафы за работу без регистрации: €5 000, €10 000 и €20 000 за повторные нарушения в течение двенадцати месяцев, и AADE может аннулировать AMA.

Заморозка новых регистраций касается центра Афин и первого района Салоник, а не курортов Крита, но, по сообщениям, регистрация привязана к владельцу и может прекратиться с продажей, поэтому спросите продавца, что остаётся с квартирой. См. правила краткосрочной аренды в Греции и лицензии, правила дома и страховка.

Для вашего собственного месяца регистрация не нужна, нужен календарь. Заблокируйте его заранее и пропишите проживание владельца в договоре управляющего (управление квартирой из-за границы).

Налоги и текущие расходы кратко

• Доход от аренды, по сообщениям, облагается в 2026 году по четырёхступенчатой шкале от 15% до 45% с сообщаемым вычетом 5%. Уточните, как это работает для владельца-нерезидента и как ваша страна проживания относится к тому же доходу.
• ENFIA, ежегодный налог на недвижимость: база примерно от €2 до €16,20 за м² по зоне с поправкой на возраст, этаж и назначение.
• Как дни вашего собственного проживания меняют налог, в наших источниках не подтверждено; см. налоги на дни личного использования и доход от аренды. Последующая продажа разобрана в налог на прирост капитала при продаже в Греции. Справка по доходности в доходность аренды в Греции.

Сколько стоит покупка и кто может покупать

Налог на передачу 3% плюс муниципальная надбавка (вместе 3,09%), нотариус около 2%, земельный реестр около 0,5%, юрист €2 000–4 000 и агент €4 000–8 000 до НДС, итого сверху 8,6–11,6%. Стандартный НДС 24% на подходящие новостройки приостановлен до 31 декабря 2026 года. Читайте цены на недвижимость и расходы при покупке в Греции.

Граждане ЕС и ЕЭЗ покупают на тех же условиях, что и греки. Покупателям не из ЕС в приграничных зонах нужно разрешение Министерства обороны; ни один найденный нами источник не называет Крит, но ваш юрист должен проверить именно ваш участок. Премьер-министр в сентябре 2026 года объявил, что налог на передачу для покупателей не из ЕС вырастет с 3% до 15%; это не закон, а дату называют 1 января или 1 июля 2027 года. Квартира за €180 000 не достигает порогов золотой визы (€800 000 или €400 000 в зависимости от района). Ипотека нерезидентам, по сообщениям, составляет 60–70% стоимости, иногда 50–60%.

Частые ошибки

• Принимать заголовочную заполняемость Airbnb в 70% и выше за годовую цифру; источники выше дают от 35% до 74% для одного и того же острова.
• Выбирать месяц по погоде, а не по цене: август обходится в 13 с лишним раз дороже ноября.
• Покупать квартиру, которую нельзя зарегистрировать (нет разрешения, низкий потолок, нет кондиционера), и узнавать об этом после сделки.
• Считать, что регистрация переходит вместе с квартирой.
• Забыть о разрешении для приграничных зон на островах Додеканеса вроде Родоса.
• Игнорировать планируемое ограничение туристической аренды на Корфу.
• Применять ко всей аренде только ставку 15%; шкала доходит до 45%.

Чек-лист перед покупкой

• Может ли именно эта квартира получить AMA и есть ли действующая регистрация?
• Ясен ли юридический статус дома и лежит ли разрешение в деле?
• Находится ли участок в приграничной зоне?
• Сколько берут три управляющих и что входит в цену?
• Какой месяц вы берёте и сколько он стоит на ваших собственных цифрах?
• Как арендный доход облагается у вас дома?

Вопросы и ответы

Реалистична ли в Греции сдача одиннадцать месяцев с одним месяцем владельца? Да, если месяц владельца приходится не на июль и август; в августе он забирает около 29% чистого дохода года при наших допущениях.

Можно ли сдавать квартиру на Крите или Родосе для отдыха? Нужен AMA и квартира, отвечающая требованиям; заморозка в Афинах и Салониках курорты не затрагивает, но местные планы могут измениться.

На какую доходность ориентироваться? Наша иллюстрация даёт около 2,8% чистыми от вложений для однокомнатной островной квартиры; общий разбор называет чистую доходность греческих квартир на 1,5–2 пункта ниже валовой.

Даёт ли покупка за €180 000 вид на жительство? Нет; см. гид по золотой визе.

Каков главный юридический риск? Квартира, которую нельзя зарегистрировать, или регистрация, которая не переходит к вам; см. риски инвестиций в Греции.

Как мы помогаем

Мы подбираем острова и прибрежные города под ваш бюджет и ваш месяц, проверяем, что квартиру действительно можно зарегистрировать для туристической сдачи, и знакомим с местным управляющим и бухгалтером. Материал информационный, не юридическая и не налоговая консультация; цифры иллюстративные и меняются.